新手在购买北京二手房时需要注意哪些?

发布日期::2016-08-14浏览次数:9

摘要:一定要看到物业交割单。有些房主在卖房子时,有些费用长期拖欠,甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了,那你就等着全部承担这些费用吧。

  1、房屋自身建筑情况:

  如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

  2、房屋周边状况

  如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

  3、看房子产权是否清晰:

  1、看房产证 注意以下几点:

  (1)没有房产证的千万不考虑,没有房产证的房屋,一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。

  (2)看房主是谁

  卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致。

  有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

  (3)看房屋有没正在贷款

  有的房子贷款买的,房产证并没被银行收走,但房产证上应该都有注明,看清楚。

  2、去房管局核实以上情况。还可以问清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。

  这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。

  3、看房子是否在租

  要和原房主约定好,出租到期时间及原租户的遗留问题等。

  4、近期是否会拆迁

  如果会,不要告诉别人,买吧!连邻居几栋都买了吧,你有可能就成为拆一代了。

      北京二手房买卖

  交易前要注意的问题

  1、看二手房的物管费用是否拖欠:

  一定要看到物业交割单。有些房主在卖房子时,有些费用长期拖欠,甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了,那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题,哪些费用要注意,慢慢来:

  (1)水费

  要问卖家是否已付清水费,可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

  (2)电费

  不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据,你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等,不过不是专业人士不是很容易看的懂,怎么办?带个看的懂的朋友一起看房吧。

  (3)煤气费

  同上,这些都要办好过户。

  (4)暖气费(限北方)

  (5)电话、宽带、有线电视等。一般让原房主迁走,把自己原来的号码迁来。

  (6)物业相关费用

  如果真的没有物业交割单,也别嫌麻烦,去物业公司问,有没欠费,还有过户什么的。

  2、注意迁移户口问题

  如果买的学区房,要提前跟中介和原业主明确声明(此处不是病句,你的态度一定要坚定)。如果原业主的户口不迁出,你的房子就白买了。

  (1)—买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁,就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

  (2)你所要上的学校有没有户口内年限要求(比如同事户口三年或六年内只能报名一次),你都要搞清楚。

  签订合同时的注意事项:

  1、合同的建立:

  房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。买房就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的同一。

  2、约定付房款:

  一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。强烈建议,就算有实力,也请选后者。为什么?房贷利息低呗!

  3、确定交房细节:

  (1)交房的时间和条件。

  时间好办,条件可以提哪些?比如卖方要负责清空房间,整理干净等。

  (2)物业费、水电费等

  上面说过了,要原业主提供最后一个月的缴费证明。

  (3)过户:

  ①时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

  ②费用:过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

  二手房交易税费包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱,一般来说营业税、个人所得税由卖方负责,买方负责契税。

  ③上证的人数:房产证上要写几个人的名字?老婆、孩子的如果要加,现在就一起写上,以后再加,麻烦的很。

  ④户口迁出:上一大点的最后一个问题,现在就订好卖方户口迁出的时限。

  4、明确违约责任:

  举个例子,你跟老人买的房子,买完以后房价涨了,老人的子女不干了,怎么办?

  (1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”的很虚字眼。

  (2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金。

  (3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

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